北宋東(dong) 京，約有一半市民是租房子住的

作者：吳鉤

來源：作者授權 伟德线上平台 發布

          原載於(yu) “我們(men) 都愛宋朝”微信公眾(zhong) 號

時間：孔子二五六八年歲次丁酉十月十一日己未

          耶穌2017年11月28日

如果我們(men) 行走在北宋的東(dong) 京開封，或者南宋的行在臨(lin) 安，即便我們(men) 是見多識廣的現代人，也會(hui) 驚歎宋朝都城的超大規模。《東(dong) 京夢華錄》這樣描述東(dong) 京之大：“其闊略大量，天下無之也。以其人煙浩穰，添十數萬(wan) 眾(zhong) 不加多，減之不覺少。”每一日，從(cong) 東(dong) 京城郊趕進城內(nei) 屠宰的生豬，即有萬(wan) 頭之多。算一算，一個(ge) 城市有多少人，才需要每日消費萬(wan) 頭豬？少說也有一百萬(wan) 人吧？研究宋朝人口的學者們(men) 相信，北宋後期，開封的城市人口已經超過了140萬(wan) 。

南宋臨(lin) 安之繁盛，可能還要超過北宋時的東(dong) 京開封。《夢粱錄》說，“杭州人煙稠密，城內(nei) 外不下數十萬(wan) 戶，百十萬(wan) 口”；《都城紀勝》也說臨(lin) 安“戶口蕃息近百萬(wan) 餘(yu) 家”。有學者推算，如果計入郊區的人口，臨(lin) 安府的城市總人口“應有250萬(wan) 左右”。如此龐大的城市規模，後來元明清時期的城市均無法超越。而在與(yu) 宋朝同時期的西歐大城市，如著名的倫(lun) 敦、巴黎、威尼斯，人口不過10萬(wan) 。

如果從(cong) 人口密度看，今天許多國際大都市更是要自歎不如。據經濟史學者包偉(wei) 民先生的估算，北宋後期，汴京市區的人口密度約為(wei) 12000-13000人/平方公裏（單位下同）；南宋淳祐年間，臨(lin) 安府市區內(nei) 的人口密度約為(wei) 21000，鹹淳年間，甚至可能達到35000。這是什麽(me) 概念？今天紐約、倫(lun) 敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東(dong) 京都與(yu) 廣州市區的人口密度為(wei) 13000/，北京約為(wei) 14000/。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

一個(ge) 城市人口密度如此之大，必定是寸土寸金，房價(jia) 高不可攀，用宋人的話來說，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與(yu) 金同價(jia) ，非熏戚世家，居無隙地。”北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬(wan) 貫，一戶普通人家的住房叫價(jia) 1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價(jia) 格更是狂漲至數十萬(wan) 貫，以購買(mai) 力折算成人民幣，少說也得5000萬(wan) 元以上。

別說市井細民無力購房，就連宰相級別的高官，有時也隻能租房居住，朱熹曾考證說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。”有些薪俸較低的中下層官員，由於(yu) 每月都要交房租，還成了“月光族”，比如有一位叫做章伯鎮的京官就發過牢騷：“任京有兩(liang) 般日月：望月初，請料錢，覺日月長；到月終，供房錢，覺日月短。”可以這麽(me) 說，上至朝中高官，下至市井細民，都不乏租房客。因此，開封府的房屋自住率顯得比較低。

從(cong) 世界範圍的經驗來看，一個(ge) 城市的規模越大，經濟越繁榮，人口流動越頻繁，那麽(me) 這個(ge) 城市的房屋自住率也會(hui) 越低，租住率則相應提高，比如，據美國國家人口普查局發布的2010年官方普查數據，美國居民的房屋自有率為(wei) 65.1%，城市的房屋自有率僅(jin) 為(wei) 47.3%，紐約市更是隻有33.0%。

那麽(me) 宋朝東(dong) 京的自住率是多少呢？據曆史學者楊師群估計，“北宋東(dong) 京城內(nei) 外，約有半數以上人戶是租屋居住的。其中從(cong) 一般官員到貧苦市民，各階層人士都有”。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個(ge) 水平跟今日美國城市的房屋自有率差不多。這也從(cong) 側(ce) 麵反映了宋代東(dong) 京的繁盛。

如果我們(men) 生活在北宋東(dong) 京，作為(wei) 外來人口，想在京城購買(mai) 一套房子，確實非常困難；不過，在京城租房卻甚是容易，因為(wei) 京城的房屋租賃市場十分發達：滿大街都是房地產(chan) 中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競造房廊，賃金日增”，放盤招租的房屋很多；宋政府也向市場投放了大批公共租賃房，並成立一個(ge) 叫做“店宅務”的機構來管理公屋。

責任編輯：姚遠