宋朝的公租屋

作者：吳鉤

來源：作者賜稿

          選自吳鉤《宋潮：變革中的大宋文明》

如果我們(men) 生活在北宋東(dong) 京，作為(wei) 外來人口，想在京城購買(mai) 一套房子，確實非常困難；不過，在京城租房卻甚是容易，因為(wei) 京城的房屋租賃市場十分發達：滿大街都是房地產(chan) 中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競造房廊，賃金日增”，放盤招租的房屋很多；宋政府也向市場投放了大批公共租賃房，並成立一個(ge) 叫做“店宅務”的機構來管理公屋。

租金低廉

店宅務，北宋初稱“樓店務”，太平興(xing) 國年間更名“店宅務”，南宋時又恢複“樓店務”之稱。宋朝的京城及各州縣均設有店宅務，“掌官邸店，計直出僦及修造繕完”，即負責政府公屋的建造、維修、租賃及管理，如南宋臨(lin) 安府的樓店務，“額管三百人”；明州有樓店務地，“計二萬(wan) 九千九百三十丈二尺五寸”；蘇州的樓店務租金收入，一年多達“五萬(wan) 四千二百貫有奇”。

若論規模最大者，無疑當屬北宋京師店宅務、南宋臨(lin) 安樓店務。北宋京師店宅務分左右廂，天禧元年（1017），左右廂店宅務名下共有23300間公租房；天聖三年（1025），公屋數目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。如果以東(dong) 京常住人口20萬(wan) 戶（100萬(wan) 人）、每戶需要住房一間計算（古人說的一間房，不是指一個(ge) 房間，而是指一開間），京師店宅務管理的公租房可以供應大約10%的東(dong) 京人口居住。

這麽(me) 多公屋是從(cong) 哪裏來的？主要有幾個(ge) 來源：1）宋政府在官地上建造的；2）政府出資購買(mai) 的；3）罪犯被充公的房產(chan) ；4）商民舉(ju) 借官債(zhai) 未能償(chang) 還而被沒收的抵押物業(ye) ；5）戶絕入官的房產(chan) 。這些物業(ye) 都被納入店宅務管轄，用於(yu) 出租。

那麽(me) 店宅務公屋的租金高不高呢？恰好《宋會(hui) 要輯稿》收錄有幾份左右廂店宅務公屋數目及租金收入總額的數據，所以不難計算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右廂店宅務名下共有23300間公租房，當年收到租金共140093貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為(wei) 500文錢；天聖三年（1025），京城店宅務轄下的公租房為(wei) 26100間，當年的租金收入為(wei) 134629貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點，月租為(wei) 400多文錢。大中祥符五年（1012），左廂店宅務收錢88757貫，右廂店宅務民錢54792貫，合計143549貫，未知當年左右廂店宅務轄有多少間公屋，但顯然應該在23300—26100間之間，我們(men) 按25000間計算，平均每間年租金約5.7貫，月租不足500文錢；大中祥符七年（1014），“詔店宅務年納課利十四萬(wan) 一百九十七貫並送內(nei) 藏”，這年店宅務的房錢收入為(wei) 140197貫，還是按25000間公屋算，平均每間年租金5.6貫，月租460文。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務公屋的租金水平並不高：“正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應僦官舍居，賦直十五錢者，每正（元旦）、至（冬至）、寒食免三日之直。”當時，由於(yu) 店宅務有一批公屋發生了火災，朝廷決(jue) 定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費居住二十天；凡租住店宅務公屋、日租金15文錢以下的貧困住戶，逢正至寒食節，可免收三日房租。日租15文錢，月租即450文，跟我們(men) 上麵的計算結果差不多。

所以，我們(men) 基本可以確定，北宋前期，京師店宅務轄下公屋，平均月租金當在500文錢左右。請注意，這是京師公租房月租金的平均值，實際上，店宅務放租的房屋各個(ge) 檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡陋的破屋。麵向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢；而簡陋的公屋，一般來說，隻有低收入者才會(hui) 租住，月租應該在500文以下，天聖年間，一位臣僚說，“舊例，（店宅務）於(yu) 本地內(nei) 破得屋一間，日掠十錢者，月計四百。”可見陋屋的月租才400文錢。

四五百文錢的月租金水平，放在11世紀的東(dong) 京開封府，究竟是高了還是低了？不妨先跟當時開封府的私人房產(chan) 租賃價(jia) 格相比較。大中祥符年間，“衛國長公主嚐請市比鄰張氏舍，以廣其居。……及詢張氏，但雲(yun) 日僦錢五百，方所仰給。”張氏的宅第每日租金為(wei) 500文，月租即為(wei) 15貫。元祐年間，禦史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18貫。可見汴京的高檔住宅月租金當在十幾、二十貫上下。

而一般的住宅賃價(jia) ，每月少說也要幾貫錢。皇祐年間，蘇頌擔任大理寺丞、館閣校勘，“月俸共十七千，賃宅養(yang) 馬已費三之一”，17貫錢的三分之一即五六貫，當時養(yang) 一匹馬的費用大約每月2貫錢，扣除了養(yang) 馬成本，住房月租金需要三四貫錢。而店宅務的月均租金才四五百文錢，可謂低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，實際上就是廉租房。

對於(yu) 汴京的中低收入市民來，每個(ge) 月四五百文錢的房租又是否承受得起？這得參照他們(men) 的收入水平與(yu) 當時的生活消費成本。根據多份宋代日工價(jia) 樣本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下層市民，不管是在官私手工業(ye) 當雇工，還是給富貴人家當傭(yong) 人，抑或是在城市擺個(ge) 地攤做小生意，日收入基本上都在100~300文錢之間。而當時維持一名成年人基本溫飽的日開支，大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開支，相當於(yu) 每天吃飯的費用，大致是市井細民日收入的十分之一，絕不算高。

因此，生活在東(dong) 京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動力每日能賺200文錢，或者家中有兩(liang) 名勞動力，每人每日賺100文錢，那麽(me) 在刨掉衣食方麵的必要開支之後，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬於(yu) 需要政府救濟的“不能自存者”。

其他優(you) 恤

除了租金低廉，店宅務公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(you) 恤：

其一，宋政府會(hui) 不定期宣布減免房租，通常是在遇上災害天氣的時候，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日”；宣和七年（1126），宋徽宗詔，“在京官私房錢並減二分”；地方店宅務的房租也會(hui) 減免，宋英宗時，朝廷詔：“州縣長吏遇大雨雪，蠲僦舍錢三日，歲毋過九日，著為(wei) 令。”南宋亦時會(hui) 減免公屋租金，如淳熙八年（1181）閏三月，“減在京及諸路房廊錢什之三。德壽宮（指宋高宗）所減，月以南庫錢貼進”。

其二，宋政府禁止店宅務隨意增加公屋的租金。景德年間，“有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數。”店宅務向朝廷報告說，京城市民租賃公屋，由於(yu) 所納租金低廉，導致店宅務收入過少。請求政府批準提高賃價(jia) ，如果住戶不同意增租，店宅務有權中止跟他們(men) 的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會(hui) 同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務的這一請求：“豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之。”

大中祥符三年（1010），朝廷幹脆立下一條法令：“在京店宅，自今止以元額為(wei) 定，不得輒增數剗奪。違者，罪在官吏。”設立定額租金，禁止店宅務提高房租，固然是出於(yu) 恤民之心，但這種靜態的管理方式有其弊端，那就是隨著經濟的發展、物價(jia) 的上漲，公屋的管理與(yu) 養(yang) 護成本會(hui) 增加，房租卻維持不變，店宅務便會(hui) 缺乏足夠的資金維修公屋，因此，到了宋仁宗天聖年間，由於(yu) “店宅務積年虧(kui) 少課利”，以致“失陷舍屋”，無力修葺，宋政府又決(jue) 定對“侵占官地、修蓋屋舍、收掠房錢”的形勢戶增收房租。

其三，租住公屋的貧困戶，還可以享有節日放免房租的優(you) 恤，大中祥符七年二月，宋真宗下詔：“貧民住官舍者，遇冬（冬至）、正（元旦）﹑寒食，免僦直三日，此節日放免之始也。”次年又詔：“應僦官舍居，賦直十五錢者，每正、至、寒食免三日之直。”這裏的“官舍”，即店宅務經營的公共租憑房。天聖年間，店宅務提高房租，但對廉租房住戶，則“慮其中有貧民供納不易，宜特與(yu) 免添長房錢”。

其四，開封市民租住店宅務公屋，房租從(cong) 簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為(wei) 給住戶搬家、收拾物件的期限：“每人戶賃屋，免五日，為(wei) 修移之限，以第六日起掠。”我覺得這是很人性化的規定。

其五，若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若幹“搬家錢”，補償(chang) 標準是同批拆遷私屋業(ye) 主的一半。同時，政府劃撥另一塊官地，再修建公租房，供原租戶繼續租住：“賃房廊舍，候將來蓋造，仍依原間數撥賃”。

製度完備

宋代負責管理公租房的店宅務，有點像今天的物業(ye) 公司。京師的左右廂店宅務，先隸三司，元豐(feng) 改製後改隸太府寺，設有“監官四人、專(zhuan) 副四人、勾當官二人”，相當於(yu) 總經理、副總經理、執行經理；另有“掠房錢親(qin) 事官”各四五十名，相當於(yu) 業(ye) 務經理，負責招租、收租；又有“修造指揮”（維修工）各五百人。

店宅務有執勤製度，每晚必須安排一名負責人在務值班：“店宅務監官、專(zhuan) 典（專(zhuan) 副）並番宿本務”。凡尚未租出去的空屋，每天都派專(zhuan) 人看守，並由“掠房錢親(qin) 事官”貼出“賃貼子”（招租廣告），召人承賃。開封府負責監督店宅務對公屋的維護，大中祥符年間的一道詔令提出：“店宅務空閑屋舍，令開封府每月差職員點檢，無得縱人損壞。”

店宅務的賬目管理也非常周密、嚴(yan) 格。天聖五年（1027），“勾當店宅務”朱昌符提議在店宅務中推行一套極詳盡的賬簿管理：“本務全少簿曆拘管官物，以致作弊，有失關(guan) 防。近創置簿曆拘轄，甚得齊整。慮久遠不切從(cong) 稟，別致隳壞，乞傳(chuan) 宣下務，常切遵守。”獲批準。按照這一簿曆製度，店宅務每日需要登記的帳簿多達二十八種，包括舊管入庫簿、月納簿、退賃簿、賃簿、欠錢簿、納錢曆、場子曆、親(qin) 事官曆、卯曆、宿曆（值日表）、減價(jia) 簿、輟借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新舊界倒塌屋簿，等等。管理之細，即使在今天看來，也足讓人驚歎。

由於(yu) 店宅務公屋的租金低於(yu) 市場價(jia) ，具有廉租房的性質，顯然會(hui) 激勵一部分人租賃公屋，再轉租他人，當起“二房東(dong) ”。這是不能允許的。因此，宋政府對租賃店宅務公屋的市民設置有資格審查程序。店宅務的管理者、工作人員是不準承租本務公屋的，“應監官、典押公文人員、作匠之類，若在京應管轄兩(liang) 務去處人吏，並不得承賃官宅、舍屋、地段，違者杖一百以上。”這麽(me) 規定自然是為(wei) 了防範店宅務舞弊營私。

在京城擁有房產(chan) 的市民，也不得承租汴京店宅務的公屋。凡租賃公屋，必須是自家居住，不得轉租給他人；租戶若購買(mai) 了房屋，必須退還店宅務公屋：“應宣借舍屋，須的是正身居止。如已有產(chan) 業(ye) ，卻將轉賃，委店宅務常切覺察，收管入官。自今悉如此例。”為(wei) 防止出現“二房東(dong) ”，宋政府要求，凡租住店宅務公屋的住戶，都需要填寫(xie) “賃曆”；退賃之時，“令監官躬往檢覆”，又“令先納舊曆，方得起移”。

另外，店宅務公屋的租戶是否可以自行改建房屋、租戶添修的那部分建築物產(chan) 權歸誰，這些細節性的問題宋政府亦有立法加以規範。如景德二年（1005）的一道法令稱，“店宅務舍屋欹墊人戶欲備材添修者，須約退賃時潤官不折動，即委監官相度，如不虧(kui) 官，亦聽。”大中祥符三年的一道法令說，“賃官屋者如自備添修，店宅務無得旋添僦錢，如徙居者，並聽拆隨。”

啥意思？意思是說，租住公屋者如果自己添修房屋，店宅務不能借故增加房租；退賃之時，如果租戶添修之物無礙於(yu) 房屋主結構，允許租戶拆走；如果拆動後影響房屋質量，則該添修物不準拆走，而歸屬於(yu) 官。如此規定，也算公道。

說到這裏，我們(men) 可以明確地說，宋王朝已經建立了一套比較完備的城市公共租賃房製度。

責任編輯：近複